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                土地增值税计算案例集锦(第一期)

                来源:言税 作者:严颖 人气: 发布时间:2019-08-05
                摘要:一、纳税人 土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用彩神lx正规么权、地上的建筑物及其附着物的▽单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。 要点:国有土地使用权(集体不征),有偿(继承、赠予不征),转让(出...
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                  一、纳税人

                  土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及△其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

                  要点:国有土地使用权(集体不征),有偿(继承、赠予不征),转让(出租不征),也适用于↘涉外企业、单位和个人。

                  二、征税对象

                  土地增值税的征税彩神VIIapp对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣≡除项目金额后的余额。

                  收入指与转让房地产有关的经彩神争争霸ll登陆济利益,不仅仅指货币收入。

                  三、收入的确认

                  (一)收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

                  房地产评估的●计税事项是什么?

                  在征税中,对发生下列情况的,需要进行房8彩神v地产评估:

                  (1)出售㊣旧房及建筑物的;

                  (2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

                  (3)提供扣除项目金々额不实的;

                  (4)转让房地产的成交价格低于彩神网2官网房地产评估价格,又无正当理由的。

                  (二)《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题⊙的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以@交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门◥实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

                  (三)根据《国家税务总局关于营改增∮后土地增值税若干征管规定∮的公告》(国彩神争霸网站家税务总局公告∞2016年第70号)第一彩神Ⅱ邀请码条第一款规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

                  根据《财政部 国家税务总局¤关于营改增后契税房产税土地增值税个人所︻得税计税依据问题的通知彩神是骗人的吗》(财税〔2016〕43号)第∴三条规定,土地增值税纳税人转让房地←产取得的收入为不含增值税收入。

                  四、扣除额

                  (一)取得土地使用权所支付的金额。

                  (二)房地产开发成本

                  包括土地征用及拆迁补偿费、前彩神v最高官方邀请码期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费↑用。这些成本允许按实际发生额扣除。

                  注意:根据《国家税务总局关于营改增后彩神x贴吧土地增值税若干征管规定彩神争的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定,营改增后,土地增彩神II值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征彩神大发邀请码入口增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建◥筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项♂目金额。

                  (三)房地产∩开发费用

                  指销售费用、管理费用、财务费用。

                  1.财务费用中的利息支出,凡能够按转让◥房地产项目计算分摊,并提供金融机构※证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行彩神这个软件是真的吗同类同期贷款利率计算的金额。房地鑫财网彩神产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开彩神幸运飞艇平刷发成本之和的5%以内予以扣除。

                  2.凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

                  (四)旧房及建筑物的评估价格。

                  指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成▓本价乘以成新度折扣■率后的价值,并由当地税务机关参考评彩神app8官方网站登录估机构的评估而☆确认的价格。

                  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条╳第一款规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供□ 购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣彩神计划软件怎么下载除项目的金额,可按■发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳彩神争霸8官方下载网站税人购房时缴纳的契税,凡√能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金◣”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

                  (五)与转让房地产有关的税金

                  指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附』加,也可视同Ψ 税金予以扣除。注意营改增后不包括增值税。

                  (六)财政部规定彩神帝app的其他扣除项目

                  1.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开谁知道彩神通代理会员发成本之和加计20%的扣除。

                  2.代收费用扣除。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是房价之外单独收取的,可以不作为彩神vii技巧转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税∏的,在计算扣除项目金彩神代理最高邀请码额时,可彩神8予以扣除,但不允许作为加计∑20%扣除的基数;对彩神8安卓版于代收费用未作为转让房地产的收入计旧版彩神争争霸500税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

                  五、税率

                  土地增值税采用四级超率累进税率,最低彩神通会员四码准吗税率为30%,最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相彩神v苹果版对率为累进依据,按超累方式计算和确定适用税率。在确定适用税率时,首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除彩神争霸8网站项目金额的比率(增值率)从低到高划分为4个级次:即增值额未超过扣√除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项彩神v网站目金额50%,未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金领100%,未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分,并分别适用30%、40%、50%、60%的税率。土地增值税4级彩神大发快三app超率累进税率中每级增值额未超过扣除彩神争霸可靠吗项目金额的比例,均包括本比例数。

                  六、主要减免税政策下载app彩神争霸彩票网

                  (一)销售普通住房增值率未超过20%免征◥土地增值税

                  根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,其增值率未超过20%的,免征土地增值税。普通标准住宅,是指按所︻在地一般民用住宅标准建造的居住用↓住宅。

                  高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《国务院办公厅转发建设下载彩神2争霸部等部门关于做好稳定住房价格●工作意见的通知》(国办发[2005]26号)的规定,普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容彩神真的假的积率在1.0以上;单套建∑筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土ξ地上住房平』均交易价格1.2倍以下。

                  各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮,但不超过上述标准的20%。前两个条件比较容易彩神网论坛得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上:即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格彩神ll载1.2(1.44)倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

                  对于纳税人既建普通标准住宅又从事其▲他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅彩神app注册邀请码是多少不能适用这一免税规定。

                  (二)个人销售住房免征土地增值税

                  根据《中华人民共和彩神8下载113素心兰国土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规彩神8官网下载ios定,个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收》土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增▂值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

                  根据《财政部 国家税务总局关』于土地增值税一些具体ξ 问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定,对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地彩神争霸下载西西税务机关核实,可以免征土地增值税。

                  根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收彩神app官方网站登陆政策的通知》(财税[2008]137号)规定,对个人销售住房暂免彩神争8大发快征收土地增值税。即个人销售的的住房,不论是普通住房还是非普通住房,不论首套住彩神争霸app房还是两套及两套以上住房,均免征土地增值税。注:仅限个人拥有的住∏宅,对于个人拥有的其他不动产,如商铺、写字楼、车库以及单独转让的地下室等,均不在免税范◥围。

                  (三)政府搬迁免征土地增值税的情形

                  因国家建设需要,被政府依法征用、收回的房地产取得々的补偿收入或因城市实施▓规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人彩神通代理会员专用自行转让原房地产的,免征土地增值税。

                  根据《土地增值税暂行条例》第八条︾规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定,所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要◥而被政府批准征用的房产或收回的土地使▆用权。

                  《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和☆噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行彩神争霸大发快3APP搬迁的情况;“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

                  符合上述免税规╲定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

                  (四)单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税

                  根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税[2015]139号)的规定,对企事业单彩神争vlll苹果位、社会团体以及其他组织㊣ 转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣彩神4下载除项目金额20%的,免征土地增值税。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划←和年度计划,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。该优惠政策№执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。

                  (五)转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税

                  根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)的规定,企事业单彩神争vlll位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

                  (六)企业兼并重组暂不征收土地增值税

                  根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司卐或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整ζ体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业,暂不征土◢地增值税。按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企彩神心水推荐业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不彩神飞艇冠军五码平刷征土地增值税。按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资彩神通四码是真的吗主体相同♂的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。单位、个人↑在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其3d彩神通金码银码铜码将房地产转移、变更到被投资的ω 企业,暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值下载彩神网用的app税政策不适用于房地产转移任意★一方为房地产开发企业的情形。本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同,是指企业改制重组前后出资人不发生变动,出资人的出资比例可以卐发生变动;投资主体存续,是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业,出资人的出资比例可以发生变动。执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

                  (七)合作建房分房作为自用暂免征收土地增值彩神争8官网税

                  根据《财政部 国家税务总彩神提现局关于土地增值税一些具彩神争8是什么软件体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)的规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

                  (八)被撤销金融机构清偿债大发彩神最高邀请码务免征土地增值税

                  根据《财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》(财税[2003]141号)的规定,经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构,包括被依法撤销的商业银行、信托投〓资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社,对被撤销金融机构财产用来清偿债务时,被撤销金融机构◤转让房地产免征土地增值税。除另有规定者外,被撤销的金融机构鑫彩网彩神所属、附属企业,不享受免征土︾地增值税优惠政策。

                  (九)资产管理公司处置房地产免征土地增值税

                  根据《财政部 国家税务总局彩神vi下载关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税[2001]10号)的规定,对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入,免征土地增值税。享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司,及其经批准⊙分设于各地的分支机构。除另有规定者外,资产公司所属、附属企业,不∏享受资产公司的税收优惠政策。

                  (十)根据《财政部 税务总局 海关总署关于北京2022年冬奥会和冬残奥会税收政策的通知》(财税〔2017〕60号)第一条第八项规定,对北京冬奥组委再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入,免征应缴纳彩神vlll2019年3月19日邀请码土地增值税。

                  根据《关于第七届世界军人运动会税收政策的通知》(财税〔2018〕119号)规定,对武汉军运会执行委员会赛后出让资产取彩神通关注码天中图库得的收入,免征应缴纳的土地增值税。

                  (十一)根据《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第61号)第四条规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

                  七、征收管理

                  (一)转①让房地产并取得收入的纳税人,应当按下列程序办理纳税手续:

                  1.纳税彩神岛app人在转让房地产合同签订后7日那日,到房地产所在地税务机关办理纳税▆申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买福彩3d彩神通关注码卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

                  对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。

                  对预售商品房的纳税人,在签订预售合同【7日内,也须到税务机关备案,并提供有关资料。

                  2.税务机关根据纳税人的申报,核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的,要求彩神高手坛77084彩神网纳税人先进行评估,然后再根据评估结果确认评估价格。

                  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十六和规定,税务机关核定的纳税期限,应彩神计划客户端在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

                  注:土地增值税与其他税○种有个很明显的区别在于需要税务机关对土地增值税的税额进行审核确认。

                  3.纳税人按照〓税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

                  (二)对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,税务机关可以预征土↓地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地彩神app官方网站登录网址增值税。

                  预征土地增值税时№的计征依据:《国家税务总局关彩神app500于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第二款规定,为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

                  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴〖增值税税款

                  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第三条【第二款规定,对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有ζ关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。

                  (三)清算

                  根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第三条规神算通彩神论坛定,《规程》所称土地彩神快3增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及¤土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报∴表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应彩神争霸软件缴纳土地增值税税⌒ 款的行为。

                  第九条规定,纳税人符彩神计划免费合下列条件之一的,应进行↑土地增值税的清算。

                  (一)房地产开发项目全部竣工、完成3d彩神通关注码对应码历史销售的;

                  (二)整体转让未竣工决算房地产开发ω 项目的;

                  (三)直接转让土地使用权的。

                  第十条对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

                  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出☆租或自用的;

                  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

                  (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续卐的;

                  (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情彩神二况。

                  对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

                  第十一条对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确①定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理※清算手续。

                  应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算ㄨ或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税◥收征收管理法》有关规定处理。

                  根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题大发云彩神88下载的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条规定彩神app正规吗,清算后再转让房地产的处理,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

                  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除♂项目总金额÷清算的总建筑面积

                  根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题彩神网页版登录的通知》(国税函〔2010〕220号)第八条规定,纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土彩神通app正规的吗地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

                  根据《中华人民共和国土地增值税彩神vii是真的吗暂行条例》第十二条规定,纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门、房产管理部门不得办彩神x的邀请码理有关的权属变更手续。

                  例外情形:根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问※题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)第一条规定,根据①人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应彩神下载予受理。第二ㄨ条规定,购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时,由于销售彩神大发快三手机版新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因,致使纳税人不能取得销售不动产发票的,税务机关在核实有关情况后应予受理。

                  八、案例一:房地产开发企业转让房产

                  2018年,某房地产开发公司开发一栋写字楼出售,取得的销售收入总额2000万元,支付开发写字楼的地价款(包含契税)400万元,开发】过程中支付拆迁补偿费100万元,供水供电基础设施费80万元,建筑工程费用520万元,开发】过程向金融机构借款500万元,借款期限1年,金融机构年利率5%。施工、销售过彩神8争霸程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的△印花税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该公司该项目应缴土地增值税税额。

                  (一)收入2000万元

                  (二)扣除

                  1.取得土地使用权所支付的金额=400万元

                  2.房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元

                  3.房地产开发费用=80万元,其中:

                  (1)利息支出=500*5%=25万元

                  (2)其他=1100*5%=55万元(管理费用和销售费用不能据实扣除)

                  4.税金=110万元

                  5.加计扣除=1100*20%=220万元

                  扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元

                  (三)增值额=2000-1510=490万元

                  (四)税率

                  增值额/扣除项目金额=490/1510=32%&lt;50%故适用税率为30%

                  (五)税额

                  应该缴纳土地增值税税额=490*30%=147万元

                  土地增值税纳税申○报表(二)

                  (从事房地产开发的纳税人清算适用)

                  九、案例二:非房地产企业转让不动产

                  某工业企〓业转让一幢20世纪90年代◤建造的厂房,当时造价100万元,无偿取得土地使用权。如果彩神Vii官网按现行市场价的材料、人工费计↓算,建造同样的房子需600万元,该房子为七成彩神新,按500万元出售,支付有关税费←共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

                  解析:出售旧房及建筑物,首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额,再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:

                  1.计算评估价格。其公式为:

                  评估价格=重置成本价×成新度折扣率

                  2.汇集扣除项目金额。

                  3.计算增值彩神官方网站率。

                  4.依据增值率〗确定适用税率。

                  5.依据适用税率计算应纳税额。

                  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣【除系数

                  (1)评估价格=600×70%=420(万元)

                  (2)允许扣除的税金27.5万元

                  (3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)

                  (4)增值额=500-447.5=52.5(万元)

                  (5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

                  (6)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)

                  十、案例三:个人转让商铺之发票扣福彩3d彩神通试机号除法

                  王某2017年9月转让店铺一套,转让价格1000万元,该房系王某2011年11月1日购买,发票显示购买价格香港马会彩神网2018为400万元,相对应的契税完税凭证显示王某缴纳契税12万元。王某应缴纳的土地增值税为多少?(本案例□改编自《财产行为税一本通》)

                  解析:(一)计税收入

                  1.应缴纳的增值税=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57万元

                  2.计税收入

                  根据《财政部 国家税彩神彩票app下载务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税︻人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额彩神幸运飞艇计划软件官网中计算抵扣的,不计入↓扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

                  计税收入=1000-28.57=971.43万元。

                  (二)可●扣除房产原值

                  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款彩神app最好邀请码规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发彩神UV东北论坛票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

                  可扣除房产原值=400+400×6×5%=520万元

                  (三)与转让房地产相关的税金

                  1.城建税7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合计=28.5714×12%=3.43万元;

                  2.购买时缴纳的契税12万元。允许扣除的是原不动产所有人王某在当时购买时缴纳的契税,而不是本次转让环节受让人缴纳的契税;

                  3.假设不考虑各环节印花税问题,当地税务机关规定教育费附加可ㄨ视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12=15.43万元;

                  (四)扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=520+15.43=535.43万元。

                  (五)增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-535.43=436万元;

                  (六)增值率=增值额÷扣除项目金额=436÷535.43=81.43%

                  (七)应缴纳的土地增值税=436×40%-535.43×5%=147.63万元。