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                “营改增”新政财税[2016]36号——对房地产及建筑█业的影响

                来源:毕马威 作者:毕马威 人气: 发布时间:2016-03-25
                摘要:法规公布 2016年3月24日, 中国财政部和国家税务↘总局联合发布了财税【2016】36号文 (36号文) ,公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策〓,该文件自2016年5月1日起生效。 在毕马威中国税务快讯第九期中,我们研究了营改增新政策对所有受影响行业的整体影...
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                法规公布

                2016年3月24日, 中国财≡政部和国家税务总局联合发布了财税[2016]36号文 (“36号文”) ,公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策,该文件自2016年5月1日起生效。

                在毕马威中国税务快讯第九期中,我们研究了营改增新政策对所有受影响行业的整体彩神大发快三手机版影响。在本期毕马威中国税务快讯中,我们将就营改增新政策对房地产及建筑业行业的影响进行进一步的分析。

                房地产及建筑业适用的∑ 增值税率

                36号文确认了我们之前在2016年3月5日发布的毕马威中国税务快讯中预①测的增值税率。房地产及建♀筑业适用的增值税率,以及营业税率和增值税率鑫财网彩神的比较请见下图:

                由于增值税实际上是基于差额征Ψ税(销项减进项),而营业税╲是基于全额征税(仅销项),所以单纯将新税率和老税率直接比较是没彩神有意义的。另外,过渡性3d彩神通关注码政策的实施也会对税率产生进一步的影响,我们将会在下文进行进一彩神Ⅰx步的阐述。

                总体影响

                营业税税制下〓,房地产及建筑业对于营业税税源〖的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化,营改增新政策彩神破解方案快三对于房地产及建筑业的影香港马会彩神网2018响巨大。政府为保证房地产及¤建筑业从营业税向增值税平稳过渡,出台了一些具体的规定。

                总体来讲,房地产及建筑业适用的增值税政卐策中具有实质性宏观经济影响的主要有4项政策:

                • 过渡性政策彩神幸运飞艇计划软件官网 – 营改增新法规中包括了一系列过渡性政策,其中包括房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地☆产项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率彩神88app计税。这意味着房地产企▓业的老项目可以适用和ω营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡,增值税率不会突卐然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率,这一政策不适用于个人销售住房。
                   

                • 对发生的土地采购成本视同进项抵扣 – 当房地产开发商销售房地产计算增值税ω 额的时候,向政府部门支付的土地价款可以从销售有个8的彩神app额中扣除。这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只彩神iil对其增值的部分进行纳税,但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增※值税,而不适用于开发商选择过渡期政策按征收♂率缴纳增值税的情况。
                   

                • 个人将购买2年以上(含2年)的住彩神ii房对外销售的,免征增值税91彩神注册码 – 为鼓励长期持有不动产并抑制投机行为,除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不∞足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增彩神争霸官方下载 app值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策延续了」营业税的规定,这一政策不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。
                   

                • 分期抵扣适用♀于11%增值税率的不动彩神8vlll产进项税额 – 2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率,并且如果购买方是增值税一般纳彩神网注册页税人,可以就不动产相○关进项税额可以申报抵扣。政策█进一步规定,这部分可抵进项彩神官方直放邀请码分摊在不动产购入后两年内抵扣,第一年可抵彩神app官方网站登录500彩票扣60%,而余下的40%可彩神通3d试机号对应码于第二年抵扣。在︽现行的营业税制下,购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度,这是我国在增值税税制下巨大的发展,尽管就〖国际增值税税制惯例而言,这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。

                尽管新的政策以相对平①缓的方式控制着对房地产和建筑业的直接影响,预测在2016年5月1日之前,许多ξ 建筑业工程项目和房地产销售将会被大力∮推进,房地彩神计划软件靠谱吗产开发商以及购买方从而实现可选择适用过渡性政策。

                哪些属于“房地产及建筑行业“征税范围?

                政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义彩神彩票平台是正规的吗与营业税法规下的规定基本一致,意味着增值税将适用于◣房地产销售和租赁◣业务,并且影响主要的房地产类型,比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地☆产。

                重要的一点是,服务供应商的业务活动比如彩神争霸靠谱不房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师∴将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围,而被列入“商务辅助①服务”,并适用6%的增值税率。

                过渡性政策

                过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资彩神争霸500彩票下载公司最为密切关注》的重要方面。简而言之,对于任何政№府而言引入增值税最困√难的问题之一是,如何在不影响♂市场经济秩序的前提下,将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。